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Guide pour l'achat d'un bien immobilier en Italie

Achat d'un bien immobilier en Italie par des étrangers

Tous les étrangers peuvent acheter une propriété en Italie, même s’ils n’y vivent pas.

En raison de la « condition de réciprocité », un citoyen suisse qui veut acheter en Italie est soumis à la Lex Koeller, tout comme c’est le cas pour les citoyens italiens qui veulent acheter en Suisse.

Cette loi fixe les paramètres dans lesquels l’achat est possible (en général, la surface habitable ne doit pas être supérieure à 200 m2 et la surface du terrain ne doit pas dépasser 1000 m2).

Néanmoins, il est possible d’obtenir certaines exemptions, qui peuvent varier en fonction du bien ou du type d’acheteur.

La profession d'agent immobilier en Italie

En Italie, pour travailler comme agent immobilier, vous devez posséder une qualification reconnue et être inscrit au registre du commerce avec un code provincial spécial délivré par la Chambre de commerce (REA, Repertorio Economico Amministrativo).

L’inscription dans le registre est accessible au public et gratuite.

Pour des raisons de transparence et de correction, nous soulignons que nous ne travaillons qu’avec des agents immobiliers agréés et accrédités afin d’offrir un service hautement professionnel.

Offre d'achat

C’est le document par lequel l’acheteur fait son offre au vendeur en termes de prix et de délai de paiement.

Si elle est présentée par l’agence immobilière, elle prévoit également la rémunération convenue avec cette dernière.

En Italie, la commission de l’agent est payée par les deux parties (acheteur et vendeur) et s’élève à environ 3% du prix convenu (mais dans certains cas, elle peut varier d’un minimum de 2% à un maximum de 5% selon la propriété et l’emplacement).

L’offre, une fois acceptée par le vendeur, prévoit le versement d’un acompte (pour confirmer l’achat ou à titre de pénalité, le cas échéant), qui sera convenu entre les parties.

L’offre d’achat a une valeur juridique et engage les deux parties.

Le document sera enregistré auprès du bureau des impôts dans les 20 jours suivant sa délivrance.

Contrat préliminaire

Le contrat d’achat préliminaire est un instrument contractuel important (plus précisément, le plus important et le plus largement utilisé) par lequel les parties qui ont l’intention d’acheter/de vendre un bien immobilier conviennent de réglementer cette transition au moyen d’un ensemble de règles écrites destinées à obliger juridiquement les mêmes parties à vendre et à acheter le bien.

Il peut également être établi sans signature préalable de l’offre d’achat et constitue un document plus détaillé que l’offre.

Il est généralement rédigé par un notaire.

Le contrat préliminaire doit contenir tous les détails minimums de la vente de biens immobiliers, tels que l’accord des parties, la description exacte de l’objet immobilier à vendre (adresse, caractéristiques, données cadastrales – il est bon de joindre également les plans au contrat préliminaire), et le prix de vente.

Si les éléments essentiels font défaut, le contrat préliminaire, même s’il est sous forme écrite, est considéré comme non valable.

Habituellement, l’acheteur verse 10 à 20% du prix d’achat convenu à titre d’acompte à la conclusion du contrat préliminaire, pourcentage qui peut varier en fonction des négociations.

Contrat d'achat

Le contrat d’achat est un document public signé par un notaire impartial qui ne représente aucune des parties.

Avant la signature définitive, le notaire vérifie le titre du vendeur, la régularité du bien par rapport aux lois en vigueur, les éventuelles hypothèques grevant le bien, les questions en suspens avec la direction de l’immeuble ou l’administration fiscale.

Le notaire vérifie également les droits et obligations découlant des contrats de location existants, la police d’assurance, le règlement de la copropriété et les procès-verbaux des dernières assemblées de la copropriété, les montants des travaux approuvés et toute procédure judiciaire en cours.

À ce stade, il appartient au notaire de déterminer si les caractéristiques du bien sont conformes aux conditions susmentionnées de la Lex Koeller.

Le solde du prix est versé sur le compte du notaire, qui transfère la somme au vendeur après avoir effectué toutes les vérifications et réglé les soldes éventuels.

Une fois l’acte notarié signé, le notaire transmet le transfert de propriété au bureau d’enregistrement.

Coûts d'achat et de vente de biens immobiliers

Les frais liés aux études techniques du bien (amiante, plomb, termites, surfaces, etc.) sont généralement à la charge du vendeur.

Les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur et sont calculés à partir des frais de notaire, des frais juridiques et des taxes pour le transfert de propriété d’un bien immobilier.

Pour connaître le montant exact de ces frais, vous pouvez nous contacter pour obtenir une estimation précise basée sur la valeur du bien que vous souhaitiez acheter.

Coûts annuels

L’Imposta Municipale Unica (IMU) est un impôt prélevé deux fois par an et est basé sur la valeur locative cadastrale de la propriété.

Toutefois, les personnes qui ne sont pas résidentes en Italie ne doivent payer cet impôt que si leur revenu estimé dépasse un certain seuil.

Comme ces valeurs varient, nous vous recommandons de consulter un comptable ou un conseiller fiscal local.