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Guida all'acquisto di un immobile in Spagna

Acquistare un immobile in Spagna da parte di stranieri

Tutti gli stranieri possono acquistare un immobile in Francia anche quando non vi risiedono. Serve solo un conto corrente bancario spagnolo e un Numero Identificativo Stranieri (NIE – Número de Identidad de Extranjero).

La professione degli agenti immobiliari in Spagna

In Spagna, per essere un agente immobiliare non è necessario essere in possesso di una abilitazione.

Tuttavia esiste una certificazione, l’API – Agente de la Propiedad Inmobiliaria, facilmente ottenibile da chi ha conseguito una laurea tecnica.

Diverso è per la Catalogna, dove esiste un albo ufficiale e pubblico al quale gli agenti immobiliari che voglio esercitare devono essere iscritti.

Contratto preliminare

Il contratto preliminare elenca tutte le informazioni riguardanti la stipula dell’atto notarile, come le generalità delle parti, i dettagli catastali del bene, il prezzo di vendita, i termini e le condizioni di vendita, la consegna e l’entrata in possesso del bene, con eventuale aggiunta di condizioni sospensive, come l’approvazione del mutuo, i diritti di prelazione etc.

Il contratto preliminare, Contrato de arras, è un contratto aperto tra le parti, entrambe le quali possono apportare modifiche a esso.

All’atto del contratto preliminare l’acquirente versa di solito il 10% dell’importo del prezzo di vendita a titolo di caparra, percentuale che può variare in base alla trattativa.

In alcuni casi, Contrato de arras penitenciales, se l’acquirente decidesse di non procedere più con l’acquisto perderebbe la caparra versata a titolo di penale.

Allo stesso modo, se il venditore decide di rinunciare alla vendita è tenuto a pagare una penale all’acquirente.

Atto di vendita

L’atto di vendita, Escritura Pública, è un atto autentico sottoscritto presso un notaio.

Prima della firma definitiva, il notaio verifica il titolo di proprietà del venditore, la regolarità dell’immobile rispetto alle leggi vigenti, eventuali ipoteche che gravano sull’immobile, eventuali pendenze verso l’amministrazione del condominio o con l’amministrazione fiscale.

Il notaio esamina anche i diritti e doveri derivanti da eventuali contratti di locazione in essere, la polizza assicurativa, il regolamento condominiale e i verbali delle ultime assemblee condominiali, gli importi dei lavori approvati e le eventuali procedure giudiziarie in corso.

La planimetria dell’abitazione è un documento molto importante e viene allegata sia al contratto preliminare, sia all’atto notarile.

Il saldo del prezzo viene versato sul conto del notaio, il quale una volta eseguite tutte le verifiche e liquidati gli eventuali conguagli, libera la somma rimanente al venditore.

I costi della compravendita immobiliare

Sono fondamentalmente due i costi legati ad una compravendita immobiliare; la commissione dell’agenzia d’intermediazione immobiliare e i costi notarili.

I costi legati alla commissione d’agenzia dipendono da regione a regione: solitamente sono completamente a carico del venditore, ma in alcuni casi vengono sopportati anche dall’acquirente.

I costi derivanti da perizie tecniche sull’immobile (amianto, piombo, termiti, superfici,…) sono di regola a carico del venditore.

I costi notarili sono attribuiti all’acquirente e si calcolano sommando l’onorario del notaio, le spese legali, le imposte sul passaggio di proprietà di un bene immobile (se l’immobile è di seconda mano) e l’IVA (se l’immobile è di nuovo sviluppo).

Il totale di questi costi si aggira intorno al 12%- 14% del prezzo.

Costi annuali

In Spagna non ci sono tasse legate all’immobile.

Le uniche spese che andranno affrontate durante l’anno saranno quelle condominiali.