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Guida all'acquisto di un immobile in Italia

Acquistare un immobile in Italia da parte di stranieri

Tutti gli stranieri possono acquistare un immobile in Italia anche quando non vi risiedono. Tuttavia, grazie alla “condizione di reciprocità”, così come per gli italiani per la Svizzera, anche un cittadino svizzero che voglia acquistare in Italia è soggetto alla Lex Koeller.

Questa legge manifesta i parametri entro i quali sia possibile effettuare l’acquisto (generalmente, la metratura abitabile non dovrà essere superiore a 200 mq e non dovrà disporre di più di 1000 mq di fondo annesso).

Ciò nonostante è possibile ottenere alcune deroghe, che possono variare in base all’immobile oppure al tipo di cliente acquirente.

La professione degli agenti immobiliari in Italia

In Italia, per essere un agente immobiliare è necessario essere in possesso di una abilitazione in regola e deve essere iscritto al Registro delle imprese con un apposito Codice provinciale REA (Repertorio Economico Amministrativo) rilasciato dalla Camera di Commercio.

L’iscrizione al registro è pubblicamente consultabile gratuitamente.

Specifichiamo per estrema trasparenza e correttezza che noi operiamo e collaboriamo solamente con agenti immobiliari abilitati ed autorizzati, al fine di offrire un servizio altamente professionale.

Proposta d'acquisto

È il documento con il quale la parte acquirente, propone la sua offerta in termini di prezzo e di tempistiche nei pagamenti alla parte venditrice.

Solitamente se viene effettuato dall’agenzia immobiliare prevede anche il compenso pattuito con la stessa.

A tal proposito si specifica che in Italia le commissioni dell’agenzia vengono pagate da entrambe le parti (acquirente e venditore) e indicativamente sono pari al 3% del prezzo pattuito (ma in alcuni casi possono variare da un minimo del 2% ad un massimo del 5% a seconda dell’immobile e della location).

La proposta una volta accettata dal venditore, prevede anche il versamento alla proprietà di una caparra (confirmatoria o penitenziale) che deve essere concordata tra le parti.

La proposta d’acquisto ha valore legale ed è vincolante per entrambe le parti.

Tale documento viene anche registrato entro 20 giorni dalla sua stipula presso l’Agenzia delle Entrate.

Contratto preliminare

Il contratto preliminare di compravendita è un importante (nonché, il principale e il più utilizzato) strumento contrattuale con quale le parti che intendono acquistare/vendere una proprietà immobiliare, si impegnano a regolare tale passaggio attraverso una serie di norme scritte che servono a obbligare giuridicamente le stesse parti ad alienare e ad acquistare l’immobile.

Può essere effettuato anche senza aver precedentemente stipulato la proposta d’acquisto ed è sicuramente un documento più dettagliato della stessa proposta e solitamente viene redatto da un Notaio.

Nel contratto preliminare dovranno essere indicati tutti gli elementi minimi della compravendita immobiliare.

Sarà necessario il consenso delle parti, l’esatta indicazione del bene immobile oggetto della vendita (indirizzo, caratteristiche, dati catastali – bene allegare al contratto preliminare anche le planimetrie), e il prezzo della vendita.

Nell’ipotesi in cui gli elementi essenziali siano mancanti, anche con la forma scritta il contratto preliminare è considerato invalido.

Solitamente, all’atto del contratto preliminare l’acquirente versa solitamente un 10%-20% dell’importo del prezzo di vendita pattuito a titolo di caparra, percentuale che può variare in base alla trattativa.

Atto di vendita

L’atto di vendita è un atto autentico sottoscritto presso un notaio imparziale che non rappresenta nessuna delle due parti in causa.

Prima della firma definitiva, il notaio verifica il titolo di proprietà del venditore, la regolarità dell’immobile rispetto alle leggi vigenti, eventuali ipoteche che gravano sull’immobile, eventuali pendenze verso l’amministrazione del condominio o con l’amministrazione fiscale.

Il notaio esamina anche i diritti e doveri derivanti da eventuali contratti di locazione in essere, la polizza assicurativa, il regolamento condominiale e i verbali delle ultime assemblee condominiali, gli importi dei lavori approvati e le eventuali procedure giudiziarie in corso. In questa fase, è compito del notaio verificare che le caratteristiche dell’immobile sottostiano alle condizioni della Lex Koeller citata in precedenza.

Il saldo del prezzo viene versato sul conto del notaio, il quale una volta eseguite tutte le verifiche e liquidati gli eventuali conguagli, libera la somma rimanente al venditore.

Una volta effettuato il rogito notarile il notaio presenta il trasferimento del diritto di proprietà all’ufficio del registro.

I costi della compravendita

I costi derivanti da perizie tecniche sull’immobile (amianto, piombo, termiti, superfici etc.) sono di regola a carico del venditore.

I costi notarili sono attribuiti all’acquirente e si calcolano sommando l’onorario del notaio, le spese legali e le imposte sul passaggio di proprietà di un bene immobile.

Per sapere esattamente a quanto ammontano tali spese potete contattarci per avere un preventivo preciso in base al valore dell’immobile che intendete acquistare.

Costi annuali

L’Imposta Municipale Unica (IMU) è un’imposta che viene riscossa due volte all’anno ed è basata sul valore di rendita catastale dello stesso immobile.

Tuttavia, chi non è residente in Italia, è tenuto a pagare questa tassa solo se il reddito stimato supera una determinata soglia.

Dal momento che questi valori variano, vi consigliamo di rivolgervi ad un commercialista/fiscalista locale.