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Guida all'acquisto di un immobile in Francia

Acquistare un immobile in Francia da parte di stranieri

Tutti gli stranieri possono acquistare un immobile in Francia, anche quando non vi risiedono.

Serve solo un conto corrente bancario e un documento d’identità valido.

La professione degli agenti immobiliari in Francia

In Francia la professione dell’agente immobiliare è regolamentata dalla legge.

Le agenzie immobiliari devono ricevere l’autorizzazione all’esercizio da parte della Camera di Commercio francese.

Contratto preliminare

Di regola viene sottoscritto presso un notaio.

Il contratto preliminare elenca tutte le informazioni riguardanti la stipula dell’atto notarile, come le generalità delle parti, i dettagli catastali del bene, il prezzo di vendita, i termini e le condizioni di vendita, la consegna e l’entrata in possesso del bene, con eventuale aggiunta di condizioni sospensive, come l’approvazione del mutuo, i diritti di prelazione, etc.

All’atto del contratto preliminare l’acquirente versa di solito il 10% dell’importo del prezzo di vendita a titolo di caparra.

Questa somma rimane sul conto fiduciario del notaio fino all’atto definitivo.

Esiste una legge che protegge l’acquirente, il quale ha un periodo di riflessione pari a 7 giorni per ritirare la sua proposta d’acquisto e ha il diritto alla restituzione della caparra versata.

Atto di vendita

L’atto di vendita o rogito è un atto autentico sottoscritto presso un notaio.

Prima della firma definitiva, il notaio verifica il titolo di proprietà del venditore, la regolarità dell’immobile rispetto alle leggi vigenti, eventuali ipoteche che gravano sull’immobile, eventuali pendenze verso l’amministrazione del condominio o con l’amministrazione fiscale.

Questi sono eventuali debiti che il notaio dovrà saldare deducendoli dall’importo della transazione dovuta al venditore.

Il notaio esamina anche i diritti e doveri derivanti da eventuali contratti di locazione in essere, la polizza assicurativa, il regolamento condominiale e i verbali delle ultime assemblee condominiali, gli importi dei lavori approvati e le eventuali procedure giudiziarie in corso.

La planimetria dell’abitazione è un documento molto importante, e viene allegata sia al contratto preliminare, sia all’atto notarile.

Il saldo del prezzo viene versato sul conto del notaio, il quale una volta eseguite tutte le verifiche e liquidati gli eventuali conguagli, libera la somma rimanente al venditore.

Il notaio si occuperà di aggiornare lo schedario immobiliare, che consente a chiunque di risalire al proprietario dell’immobile.

I costi della compravendita immobiliare

Sono fondamentalmente due i costi legati ad una compravendita immobiliare: la commissione dell’agenzia d’intermediazione immobiliare e i costi notarili.

I costi legati alla commissione d’agenzia dipendono da regione a regione; in alcuni casi sono a carico del venditore e in altri casi vengono sopportati anche dall’acquirente.

I costi derivanti da perizie tecniche sull’immobile (amianto, piombo, termiti, superfici, etc.) sono di regola a carico del venditore.

I costi notarili sono attribuiti all’acquirente e si calcolano sommando l’onorario del notaio, le tasse, i diritti di pubblicità fondiaria e i diritti di registrazione; questi ultimi incidono maggiormente in caso di finanziamento ipotecario da iscrivere.
Il totale di questi costi si aggira intorno al 2%-3% del prezzo d’acquisto quando l’immobile è nuovo o fino a 5 anni dalla sua costruzione; aumentano fino all’8% se si tratta di un immobile più vecchio.

Costi annuali

La tassa fondiaria è una tassa locale francese sui beni immobiliari e la base d’imposta viene calcolata dalla rendita pari al 50% del valore locativo catastale fissato dall’amministrazione locale.

La tassa di abitazione è una tassa dovuta da chi abita un immobile e viene prelevata per pagare i diversi servizi comunali.

Si calcola sul valore locativo catastale dell’immobile sottratte le spese familiari ed eventuali abbattimenti previsti quando l’abitazione è una residenza primaria.

Questa tassa non è dovuta quando l’immobile rimane vacante, quindi quando non è abitato.