Informazioni - Passaggi - Costi

Guida all'acquisto di un immobile alle Bahamas

Acquistare un immobile alle Bahamas da parte di stranieri

Gli stranieri possono acquistare proprietà alle Bahamas e il governo delle Bahamas è favorevole agli investimenti da parte di acquirenti stranieri.

Non ci sono restrizioni per gli acquirenti stranieri che acquistano immobili alle Bahamas, in quanto godono degli stessi diritti dei cittadini bahamiani, compreso il diritto di acquistare terreni fronte mare.

La professione degli agenti immobiliari alle Bahamas

Per lavorare come agente immobiliare/venditore alle Bahamas è necessario essere cittadini bahamiani o titolari di un certificato di residenza permanente (con il diritto di lavorare approvato).

Dopo aver superato un esame rilasciato dalla BREA (Bahamas Real Estate Association), il candidato ha sei mesi di tempo per richiedere una licenza immobiliare alle Bahamas.

È obbligatorio lavorare per tre mesi a tempo pieno durante il periodo dei sei mesi e l’applicazione deve essere fatta durante quei tre mesi.

Occorrono una buona istruzione, la capacità di trattare con le persone e competenze informatiche.

Contratto di vendita

L’accordo di vendita o il contratto di acquisto dell’immobile è redatto di solito con una riserva del finanziamento e l’approvazione del governo della domanda dell’acquirente.

Alcuni contenuti del contratto d’acquisto sono regolati dalla legge, in particolare dalla legge sul trasferimento e sul diritto di proprietà (Conveyancing and Law of Property Act, sezione 3).

Questa legge uniforma l’obbligo di creazione di un cosiddetto “abstract of title” che rappresenta una genealogia completa dei titoli di proprietà, dal primo proprietario, di solito la corona britannica, a quello attuale.

L’acquirente non ha però il diritto di esigere dal venditore la genesi del suo titolo di proprietà per un periodo superiore a 30 anni.

Nei contratti d’acquisto, tuttavia, le parti di solito escludono l’estratto del titolo di proprietà.

 

Il finanziamento

L’acconto, di solito il 10% del prezzo di acquisto, sarà restituito al potenziale acquirente se non riceve il finanziamento o i permessi governativi necessari.

Il finanziamento dell’acquisto di immobili attraverso le istituzioni finanziarie locali delle Bahamas è possibile, ma ogni istituzione ha criteri diversi.

Alcune banche concedono crediti solo ai richiedenti che hanno un permesso di residenza.

In altre istituzioni finanziarie il permesso di residenza gioca solo un ruolo nel decidere la valuta (US$ o BS$) in cui viene concesso il credito.

Il valore del terreno è determinato da una stima.

L’avvocato prepara una relazione sull’immobile e la trasmette alla rispettiva autorità fiscale che riceve anche una copia del documento di trasmissione – la cessione – perché il prezzo di acquisto è di solito una buona indicazione del valore di mercato.

 

Consultazione di un avvocato

Il contratto di acquisto è normalmente preparato da un avvocato delle Bahamas e deve essere attestato da un notaio.

L’avvocato che è autorizzato ad agire per conto del suo cliente non ha bisogno di un’autorizzazione formale e scritta per completare le procedure associate al trasferimento.

Per la chiusura, il trasferimento formale viene inviato al venditore per la firma tramite corriere, se le parti non sono presenti alle Bahamas.

Poi viene restituito all’avvocato dell’acquirente per il pagamento della tassa di bollo e la registrazione.

La tassa di bollo è pagata in misura delle metà dal venditore e dall’acquirente, a meno che non sia stato concordato diversamente.

L’onorario dell’avvocato ammonta generalmente al 2,5% del prezzo d’acquisto.

L’avvocato controllerà anche eventuali tasse immobiliari non pagate o rivendicazioni non onorate risultanti da un’azione civile contro il venditore.

Sia le imposte immobiliari non corrisposte che le sentenze in un’azione civile collegata all’immobile esporrebbero l’acquirente alla responsabilità per l’importo della richiesta non soddisfatta.

 

Diritto di recesso

Ogni contratto di acquisto deve prevedere un diritto di recesso entro sette giorni.

Il termine inizia con la stipula del contratto o con la presentazione dell’offerta pubblica di acquisto, a seconda di quale sia la data più tardiva.

Il contratto di acquisto deve inoltre prevedere che il rimborso sarà effettuato entro venti giorni dal ricevimento della notifica di recesso.

Le detrazioni sono possibili solo per atti compiuti, come ad esempio il pernottamento presso la multiproprietà del potenziale acquirente nel complesso della multiproprietà.

L’International Persons Land Holding Act ha introdotto la possibilità per gli stranieri che possiedono beni immobili alle Bahamas di ricevere una Home Owner’s Resident Card annuale dal Direttore dell’Immigrazione, previa richiesta e pagamento di una tassa.

Questo status conferisce al proprietario quasi tutti i diritti di un cittadino, escluso il diritto di voto.

La tessera garantisce l’ingresso del proprietario e della sua famiglia e il loro soggiorno alle Bahamas.

Di solito viene rilasciata agli stranieri che acquistano una residenza secondaria per 500.000 dollari o più.

Condominio e unità in multiproprietà

L’acquisto di un condominio è una forma speciale di acquisto immobiliare.

Si effettua con una dichiarazione di condominio che deve essere registrata nel cosiddetto “Registry of Records”.

Contiene la descrizione esatta di ogni unità e i diritti dei loro proprietari.

Include anche una serie completa di disegni e piantine di ogni piano e della cantina dell’edificio.

L’effetto del deposito della dichiarazione per la registrazione è che la proprietà, alla quale la dichiarazione si riferisce, è da quel momento considerata come divisa in unità separate con confini determinati.

Un proprietario di unità non ha alcuna responsabilità personale per gli atti o le omissioni di una società e la sua responsabilità per le spese comuni è limitata agli importi dei contributi di volta in volta imposti su di lui.

Per fare un investimento in un condominio non è necessario un permesso governativo.

Ma l’acquisto deve essere registrato secondo l’International Persons Land Holding Act.

Un acquirente di un’unità in multiproprietà riceve il diritto di utilizzare un oggetto in multiproprietà e le sue strutture per un massimo di sei mesi all’anno per un periodo di almeno tre anni.

A New Providence (Nassau), le unità in multiproprietà non devono essere meno di cinquanta e nelle Family Islands non meno di venticinque.

La domanda di licenza per sviluppare un progetto di multiproprietà deve essere indirizzata all’Investments Board.

Il richiedente deve stabilire la sua credibilità di disporre della capacità finanziaria necessaria per il completamento e il funzionamento del suo progetto.

Prima che una licenza sia concessa, i servizi sanitari e antincendio e le autorità urbanistiche ispezionano gli alloggi e le strutture del progetto di multiproprietà.

Il proprietario di un progetto di multiproprietà o il suo agente di gestione deve anche registrare un nuovo contratto di multiproprietà presso il Registro di progetti di vacanza e di multiproprietà entro sessanta giorni al fine di assicurare i diritti dell’acquirente.

La registrazione determina a favore dell’acquirente per il periodo della sua adesione un diritto sul progetto di multiproprietà e le sue strutture.

Costi della compravendita

Una vendita tipica, chiamata “vendita lorda”, presuppone che il venditore sia responsabile del pagamento della commissione dell’agente immobiliare.

La commissione sulla vendita di una proprietà edificata è pari al 6% del prezzo di vendita lordo.

La commissione sulla vendita di proprietà non edificata è del 10%.

L’acquirente (compratore) sarà tenuto a pagare metà dell’imposta di bollo governativa come indicato sopra (da dividere con il venditore), le spese legali dell’acquirente come dettagliato sopra, le tasse di registrazione sul trasferimento e altri documenti di chiusura che devono essere registrati così come il permesso secondo l’International Persons Land Holding Act, se applicabile.

 

Imposta di bollo in base al valore del terreno

$ 0 – $ 20.000 -> 2,00%
$ 20.000 – $ 50.000 -> 4,00%
$ 50.000 – $ 100.000 -> 6,00%
$ 100.000 – $ 250.000 -> 8,00%
Oltre $ 250.000 -> 10,00%